契税新政落地一周：北京改善型二手房抢跑，有门店两天成交5套

　　来源：北京商报

　　契税新政落地一周，北京的二手房再次抢跑。12月8日，北京商报记者从多家房产中介了解到，一如外界预料，二手房中性价比高的改善性房源成为政策受益最多的。有机构门店两天集中成交5套，多是此前商定好等待契税落地或因价格、区位合适从而快速成交。更多的门店是体现在咨询量增加，由此前的7天10组客户增长至20组。在新房市场方面，到访量和成交量有所提升，但受到期房缴税周期较长等因素影响，相较于二手房市场，契税调整影响并没有那么快的体现。

　　“好房不愁卖，差房有人看”成为近期北京二手房市场改善型房源普遍局面。

　　位于大兴康庄片区某头部中介机构经纪人周星星告诉北京商报记者，11月13日，北京发布取消普通住宅和非普通住宅标准以及下调契税后，利好最明显的是总价高、面积大的改善型房源。政策发布的次日，即有多组购房者通过电话进行咨询，购房者不仅关注政策的具体细节，还积极计算购房资金能够节省的额度。

　　咨询量增加的情况下，高性价比改善型房源的去化速度也明显加快。周星星介绍，政策正式落地后两天内就售出了5套房源。但他也承认，其中多数房源早在11月就已商定好，当时中央政策已经定调契税调整，购房者和小业主均在等待北京的落地。另外还有两套突击成交的房源，也是因为价格、区位等条件优越，加之小业主急于出售、购房者急于购买，叠加契税政策优惠，实现了快速成交。

　　“现在门店价位合适且户型合理的改善型房源成交量明显提高。”周星星回忆，在11月时，一对中年购房者有意向购置房产，在随后的交流中推荐了5套高性价比房源，但是购房者以各种理由拒绝了。但是在近两周，其中4套已经售出，剩余的一套也正在与购房者协商价格，高性价比房源明显进入到不再任由购房者挑选的阶段。

　　刚完成签单的购房者王仁青表示，购买这套600余万元的房产“掏空”了家里两代人的积蓄，即便省下的钱并不多，但也要精打细算。按照王仁青所说按照600万元的购房款计算，契税调整前，家庭第二套住房需要缴纳18万元，而现在需要12万元。节约的6万元足够置办电视、冰箱、洗衣机等重要家电。

　　周星星也提醒道，尽管市场有所回暖，购房者在协商价格时不再要求小业主大幅降价，但小业主若盲目提价，则会降低房源的性价比。据他观察，在原挂牌价基础上增幅5万—10万元的房源，对咨询量和带看量并未产生明显影响，与同时段的刚需房源保持同一水平。但也出现了个别小业主大幅提升挂牌价则直接导致房源遇冷。

　　二环里：咨询量翻倍，成交还待观察

　　相比于五环外高性价比改善型房源的密集成交，二环里则相对平稳，并未出现集中成交现象。位于西城三里河片区某头部中介经纪人周文斌向北京商报记者透露，契税调整近一周后，咨询量确实有所增加，例如，之前一周可能只有10组客户咨询改善型房源，而现在则增加到了20组。

　　然而，房源少、总价高成为最终成交的一大障碍。周文斌表示，在三里河片区挂牌的房源中，50—70平方米的刚需房占据了总量的70%以上，而改善型房源数量有限，且价格普遍保持在1800万元左右，这使得有需求的购房者难以找到价格合适的房源。

　　从11月的房源销售结构来看，刚需房仍然是三里河片区的销售主力。周文斌指出，该片区在11月共售出154套房源，虽然未具体统计改善型与刚需型房源的出售比例，但根据已挂牌的改善型房源出售量及咨询量预估，改善型房源的出售量不会超过10套。

　　类似的情况也出现在海淀军博片区。该区域的某头部中介机构经纪人杨柳表示，虽然改善型房源的价格上涨了，咨询量也提升了，议价客户数量也有所增加，但成交情况没有非常明显的变化。杨柳认为，咨询量和议价人数的提升是积极的表现，是市场从量变到质变所必经的过程。

　　杨柳进一步指出，契税下调以来，想要议价的购房者甚至需要排队等待。在改善型房源本就稀少的情况下，高性价比的房源优势则更为明显。例如，某小区140平方米以上的在售改善型房源仅有4套，综合价格、楼层、朝向等因素来看，仅有一套能满足多数购房者的需求，导致购房者需要排队等待与小业主沟通，目前排队的客户已有3组。

　　周文斌还提到，近两个月来，从三里河片区的成交量及成交价来看，刚需房已经止跌回涨。成交量方面，10月前该片区总成交量保持在70余套上下，而11月则上涨了超过50%。价格方面，该片区50—70平方米的房源总价已经有近120万元的涨幅。预计随着契税政策的持续影响，改善型房源也将迎来价格上涨趋势。

　　根据北京市住建委官网数据统计，北京二手房市场在近期展现出了积极态势。具体来看，12月1日—7日，二手房网签量达4825套，与11月1日—7日同期的3935套比，增长约14%。整体来看，自11月18日北京发布契税调整政策以来，尽管面临着10月高成交量的基数压力，二手房市场仍然呈现出小幅上扬的良好趋势：从11月19日至12月7日，北京二手房的总网签量达到了13206套，较10月19日—11月6日的12671套环比上涨4%。

　　新房：有利于卖旧换新需求释放

　　由于新房契税要在收房环节缴纳，基本晚于网签两年左右，所以相比于二手房的“立竿见影”，建发房产北京销售王长乐表示，契税政策在新房市场的影响，更多体现在信心、到访量和卖旧换新的成就速度上。

　　合硕机构首席分析师郭毅表示，从新房市场的角度来看，开发商与购房者之间存在着关于价格优惠的谈判空间，这一谈判幅度往往能够超过契税调整的两个百分点。此外，由于新房契税的缴纳通常是在房屋交付入住前进行，因此购房者对契税的敏感度会呈现一种滞后效应。相较于新房价格谈判中的优惠而言，两个百分点的契税调整可能并非购房者关注的主要焦点。

　　王长乐也认为，今年下半年不断推出新的政策，形成政策的叠加效应，保持了市场的热度。契税优惠政策的调整，有助于提振市场信心，有一些观望客户有松动；购买第二套住房且面积在140平方米以下的家庭，契税优惠力度显著增加。

　　从新房市场整体来看，尽管面临一定的季节性波动，北京新房市场在近期展现出韧性。数据显示，11月19日—12月7日北京新房网签量为3199套，较10月31日—11月18日的2966套环比上涨约8%。而契税政策正式实施的首周（12月1日至7日），网签量录得1020套，较11月24日—30日的1261套环比有所回调。

　　易居研究院副院长严跃进表示，对于新房契税的缴纳，通常是在房屋交付入住后的一两年才进行，这意味着购房者在购房初期并不会立即感受到契税政策的影响。然而，对于那些计划换房的人来说，这一政策却具有独特优势。它能够促进连环交易，即先卖出二手房再去购买新房的需求，从而形成一个良性循环。虽然新房市场对契税政策的反应不会像二手房市场那样迅速和显著，但其对换房需求的推动作用依然不可忽视。

　　尽管契税政策对新房市场的影响没有二手房直接，但对整个房地产市场来说，契税政策的调整仍然具有积极意义。

　　国家税务总局数据显示，12月1日至5日全国共有36.4万户购房家庭申报享受了契税税收优惠，累计减免契税84亿元，户均减免2.3万元。

　　具体来看，对于个人购买140平方米及以下家庭唯一住房和第二套住房的情况，优惠政策共减税74.1亿元；而对于购买140平方米以上家庭唯一和第二套住房的情况，则减税9.9亿元。

　　中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为，契税调整后的反应显示，二手房市场普遍表现优于一手房市场，这一现象在一线城市及二三线城市均普遍存在。这并非主要由契税因素导致，而是二手房的性价比、现房优势以及相对完善的配套设施等三大优势超越了新房。因此，契税调整后，二手房销售成交量明显领先于一手房。单纯的契税调整对房地产市场的影响可能有限，但与其他政策配合实施时，其政策效应将极大增强。