持续用力推动房地产市场止跌回稳，楼市政策有望加力丨中央经济工作会议深解读

　　21世纪经济报道记者张敏 北京报道 中央经济工作会议12月11日至12日在北京举行。继12月9日的中央政治局会议后，再度提出“稳住楼市股市”。

　　会议还指出，持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度。

　　结合当下的政策和市场情况，这一表述含义颇为丰富。其中，“稳住楼市”的表态，为明年的房地产工作定下基调。“持续用力”“加力”的说法，在以往的表态中较为少见，这也说明楼市政策将继续保持足够的力度。

　　9月末以来，监管部门推出楼市政策组合拳。随后的10月和11月，市场连续迎来“银十”和“暖冬”。考虑到年末房企冲刺业绩的惯例，12月市场有望继续保持热度。

　　分析人士普遍认为，明年的楼市政策不仅将继续保持较大力度，也会有较强的持续性，市场实现止跌回稳的目标可以期待。

　　保持力度和持续性

　　与去年的中央经济工作会议类似，此次会议对楼市的表态，同样被放在“防范化解风险”的工作大项下。

　　分析人士指出，这也说明楼市风险仍未出清，市场企稳的基础也有待夯实。在此背景下，未来有关化解楼市风险的一系列政策，仍然是明年重要的方向。其中，金融层面的支持有望持续。

　　2022年11月，央行出台“金融16条”，这也是保障房地产企业融资的重要指导性政策。今年年初，监管部门又推出经营性物业贷款政策。

　　今年9月24日，央行宣布将“金融16条”和经营性物业贷款两项阶段性政策延期至2026年底。

　　市场人士普遍认为，在楼市风险尚未出清的阶段，这两项政策将会常态化。

　　此外，盘活闲置用地的相关政策也将持续，专项债收购存量闲置土地的加快落实或是促进2025年投资和开工恢复的关键。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，会议强调“稳住楼市”的导向，延续了此前中央政治局会议精神，也进一步说明2025年房地产工作要强调“稳”。

　　他同时表示，从时间点上看，此次表态值得关注。2024年中央经济工作会议，从“十四五”圆满收官和顺利开启“十五五”的角度进行，把“稳楼市”上升为更高规格，也赋予了稳楼市在新一轮高质量发展中的重要使命和角色。

　　此外，在关于推动房地产市场止跌回稳的表态中，中央经济工作会议的表态为“持续用力”。在实施城中村和危旧房改造中，则使用“加力”。

　　这种表态在以往十分少见。严跃进指出，现有的政策力度不仅会保持下去，还可能进一步加大。明年楼市政策的力度和持续性都将保持。

　　综合市场人士的观点，未来还将有更多增量政策在路上。比如，北上深继续优化限制性政策等。

　　“止跌回稳”目标有望实现

　　今年以来，房地产调控政策保持稳定的出台节奏。上半年推出的“517新政”，一度令市场信心为之一振，但其力度仍不足以支撑市场持续回升。

　　9月末，政策力度骤然升级。

　　9月26日的中央政治局会议提出，“要促进房地产市场止跌回稳”。随后，各级政府陆续推出一系列稳楼市政策组合拳，不仅大范围解除此前的限制性措施，而且将购房门槛降至历史新低。其中，四个一线城市分别优化限购政策，释放出十分积极的信号。

　　此轮楼市政策组合拳可总结为“四个取消、四个降低、两个增加”。

　　四个取消，主要包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准。四个降低，即降低住房公积金贷款利率，降低住房贷款的首付比例，降低存量贷款利率，降低“卖旧买新”换购住房的税费负担。两个增加，一是通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造；二是年底前将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿元。

　　在前期取消各类限制性政策，并进一步降低房贷利率后，组合拳中的一些措施在11月陆续出台。其中，对于契税、增值税的减免措施，于11月13日出台。约一周后，北上广深分别取消普通住宅和非普通住宅标准，从而使减税政策得以落地。

　　此外，专项债收购存量闲置土地细则的推出，以及城中村改造政策支持范围的扩大，也于11月落地。

　　这一轮政策不仅力度空前，而且持续时间长，并给市场带来足够的支撑。

　　今年10月，楼市“银十”如约而至，且近17年来热度首次超过“金九”。进入11月，多个热点城市继续升温，“暖冬”行情隐现。

　　考虑到年末房企冲刺业绩的惯例，12月市场有望继续保持热度。

　　至于“止跌回稳”的政策目标，北京某大型房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示，从近期市场的表现看，已经实现“止跌”，若明年3月和4月份仍然能够保持热度，则可以说“回稳”的目标将实现。